Information
Föreliggande objektbeskrivning är upprättad i enlighet med information från ägaren och Lantmäteriets
fastighetsinfo. Köpare/spekulanter uppmanas att kontrollera dessa uppgifter i enlighet med köparens
undersökningsplikt. Areauppgiften är hämtad från Lantmäteriets fastighetsinfo. Boarea kan variera beroende
på skillnader mellan olika uppmätningsnormer. Huruvida uppgiften stämmer med dagens mätmetod kan inte
garanteras. Köparen uppmanas att kontrollera bostadens boarea före köpet som ett led i sin
undersökningsplikt.
Pris
I Mälardalens Fastighetsförmedlings bostadsannonser i dagspress och på Internet anger vi prisnivån pris,
vilket uppdragsgivaren har accepterat som ett tänkbart försäljningspris. Om flera bud finns kan dock
budgivning förekomma och priset bli högre. Det råder enligt lag alltid fri prövningsrätt för säljaren vilket
innebär att denne har rätt att själv välja om bostaden ska säljas, till vem och till vilket pris.
Mälardalens Fastighetsförmedling tillämpar budgivning enligt de krav som anges i §20 i
fastighetsmäklarlagen. Endast lagda bud som godkänns av säljaren anges på www.malarfast.se samt andra
aktuella hemsidor.
Utgångspunkt för ansvarsfördelningen
Utgångspunkten enligt jordabalken är att fastigheten skall stämma överens med vad som avtalats mellan
parterna och inte heller avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Därutöver gäller att
den köps i det skick den faktiskt befinner sig i på kontraktsdagen och att köparen, för att trygga sig, får
göra en noggrann undersökning av fastigheten. För sådana fel eller skador, som köparen haft möjlighet att
upptäcka eller haft anledning att räkna med p g a fastighetens ålder och skick, kan säljaren inte göras
ansvarig. Säljaren ansvarar dock för dolda fel, d v s sådana fel i fastigheten som köparen inte bort
upptäcka och oavsett om säljaren själv känt till felen eller inte. Säljarens ansvar för dolda fel i
fastigheten gäller i 10 år.
Köparens undersökningsplikt
Utgångspunkten att köparen måste undersöka fastigheten brukar kallas köparens undersökningsplikt. Kraven på
köparens undersökning är långtgående. Fastigheten skall undersökas i alla dess delar och funktioner. Finns
det möjligheter måste köparen även inspektera vindsutrymmen, krypgrunder och andra svårtillgängliga
utrymmen. Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt fuktskador (speciellt i källare och på vinden), rötskador,
skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar i fasad och grundmur samt skorstensstock.
Upptäcker köparen vid sin undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten
överhuvudtaget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökningsplikt.
Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren exempelvis upplyser
köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående
undersökning från köparens sida. å andra sidan ska köparen inte behöva undersöka sådana delar av fastigheten
som säljaren lämnat uttryckliga utfästelser eller garantier för, under förutsättning att dessa inte är för
allmänt hållna.
Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat
med eller borde ha "förväntat sig" med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Han bör
därför anpassa sin undersökning till detta. Rör köpet ett begagnat hus måste köparen ta i beräkning att
vissa delar och funktioner utsatts för slitage och på grund av ålder t o m kan vara uttjänta och i behov av
utbyte eller i vart fall renovering.
Anlitande av besiktningsman
Jordabalken utgår från att köparen själv i normalfallet skall kunna uppfylla sin grundläggande
undersökningsplikt och det är alltså inget krav att anlita någon sakkunnig för detta. Trots det väljer de
flesta köpare att anlita s k besiktningsman eller annan sakkunnig och detta är att rekommendera om man inte
själv har särskild byggnadsteknisk kunskap. Detsamma gäller om köparen inledningsvis själv undersökt
fastigheten och då upptäckt symtom på fel som det kan vara svårt att bedöma betydelsen av. Som angivits ovan
skall köparen undersöka fastigheten i alla dess delar och funktioner. Anlitar köparen en sakkunnig är det
därför viktigt att vara observant på vilken omfattning en beställd besiktning har. Normalt omfattar inte en
sådan besiktning vissa delar av fastigheten såsom elinstallationer, vatten och avlopp, rökgångar m m varför
köparen bör överväga att komplettera sin undersökning.
Jordabalken har som utgångspunkt att den undersökning köparen gör eller låter göra, ska ske för köpet, d v s
innan köpekontrakt undertecknas av parterna. Det är dock inget som hindrar att parterna i kontraktet avtalar
om att köparen ska få möjlighet att undersöka fastigheten senare och därefter på det sätt kontraktet då
föreskriver, ska få åberopa upptäckta fel och begära avdrag på köpeskillingen eller begära att köpet i dess
helhet ska återgå. Denna typ av avtalsvillkor brukar kallas besiktningsklausul och är numer vanligt
förekommande. Tas ett sådant villkor in är det viktigt att båda parter sätter sig in i vad som krävs för att
köparen ska kunna åberopa villkoret och också noga beaktar de tidsgränser som anges i villkoret.
Det förekommer att säljaren inför försäljningen låter undersöka fastigheten med hjälp av en besiktningsman,
ofta för att tjäna som underlag för en säljaransvarsförsäkring. I dessa fall är det viktigt att köparen noga
går igenom besiktningsprotokollet, gärna med den besiktningsman som utfört besiktningen, s k köpargenomgång.
Det är också av stor vikt att köparen då tänker på att undersökningsplikten omfattar fastigheten i dess
helhet och vid behov kompletterar med ytterligare undersökningar.
Säljarens upplysningsskyldighet
Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns i egentlig mening inte.
Avgörande för bedömningen om ett faktiskt fel är relevant eller inte, är om felet är möjligt att upptäcka
för köparen. Endast om felet inte är upptäckbart är det relevant. Trots detta kan man ändå säga att säljaren
har en upplysningsskyldighet. Om säljarens förtigande innefattar svikligt eller annat ohederligt förfarande
kan säljaren gå miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Det finns dock
även andra situationer där säljaren är skyldig att upplysa om förhållanden som han har vetskap om och som
köparen borde ha upptäckt men förbisett. Det är främst fråga om situationer där omständigheterna är sådana
att säljaren måste förstå att köparen är i villfarelse avseende ett förhållande och där han vidare inser att
förhållandet kan vara avgörande för köparens köpbeslut. Säljaren får med andra ord inte medvetet utnyttja
köparens okunskap om ett visst förhållande.
Säljaren kan vidare sägas ha en upplysningsskyldighet i så motto att han kan bli skadeståndsskyldig om hanter
faktiskt känt till eller borde ha känt till felet men inte upplyst köparen om detta. Detta följer av
köparens rätt till skadestånd på grund av säljarens försummelse. Det är således i säljarens eget intresse
att han upplyser köparen om de fel eller symptom som han känner till eller misstänker finns. Vad som
redovisats av säljaren är dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte åberopas av köparen.
Säljarens utfästelser
Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande fastighetens skick. Detta gäller i huvudsak då säljaren
gjort en klar och specificerad utfästelse beträffande fastighetens skick. Allmänt lovprisande eller
generella uttalanden betraktas inte som utfästelser.
Avtalsfrihet friskrivning
Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för fastighetens skick, varför parterna kan avtala om annan
ansvarsfördelning än vad som angivits ovan. Ett exempel på detta är då säljaren friskriver sig från ansvaret
för fastighetens skick, generellt eller beträffande viss funktion.
Säljaransvarsförsäkring
Genom säljaransvarsförsäkring finns möjlighet för säljaren att inom försäkringens ram begränsa sin ekonomiska
risk för dolda fel i fastigheten samtidigt som köparens rätt till ersättning för sådana fel, säkerställs via
försäkringen. Säljaransvarsförsäkringen erbjuder således en trygghet för både säljare och köpare.
